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§-Schlupfloch: Mietrecht

Mietrecht

Alle Schluflöcher rund ums Leben in der Mietswohnung

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1. Schlupfloch: Laute Rollläden

Der Mieter muss unwesentliche Beeinträchtigungen ohnehin dulden, also solche Beeinträchtigungen, die sich im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften halten. Für Lärm in einem Gebäude ist das die TA-Lärm iVm § 48 BImSchG. Danach sind von 22 – 6 Uhr nur 25 dB zu dulden, wobei kurzzeitige Überschreitungen um 10 dB möglich sind. Wenn nun der Lärm des Rollladens größer ist, als diese Werte, dann muss man den Rollladenlärm trotzdem dulden, sofern er durch eine ortsübliche Benutzung eines anderen Grundstückes hervorgerufen wird und sich nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen verhindern lässt. Das Betätigen von Rollläden gehört zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Allerdings muss man diese ölen und sich um eine leise Benutzung bemühen. (§§ 906,BGB)

2. Schlupfloch: Laub wegräumen

Glitschige Gehwege sind eine Gefahrenquelle. Und für diese besteht in der Regel eine Verkehrssicherungspflicht. Doch rutscht ein Passant in den frühen Morgenstunden aufgrund feuchten Herbstlaubes auf dem Gehweg einer reinen Wohngegend aus, so haftet dafür der Grundstücksbesitzer nicht. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichtes Frankfurt a.M. hervor. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen und Vorkehrungen um Dritte zu schützen. Ohne besondere Umstände kann man nicht verlangen, dass ein Hauseigentümer morgens um 7:00 Uhr vor dem Haus nachsieht, ob möglicherweise Tau zu einer Bodenfeuchtigkeit bzw. in Verbindung mit Laub zu einer Rutschgefahr führt. Des Weiteren müssen Passanten damit rechnen, dass ein Bürgersteig zu so früher Stunde noch nicht von Laub befreit ist. Dasselbe gilt auch für Schneeräumen und Streuen. (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 26.05.1994 - 2/23 O 368/93 )

3. Schlupfloch: Datenverlust

Laut dem Europäischen Gerichtshof ist Mangelbeseitigung nicht nur, wie in diesem Fall das Ersetzen der kaputten Sicherung, sondern die Widerherstellung von allem, was durch den Stromausfall beeinträchtigt wurde. Die Wohnung und ihre Geräte müssen nachher genau so sein wie vorher. Das gilt auch für gelöschte Daten, die physikalisch auf einem Speichermedium gespeichert waren. Dabei es egal ist, ob den Handwerker an der Misere ein Verschulden trifft. Es genügt, wenn er sie kausal ausgelöst hat. (§§ 634 Nr. 4, 636, 280, 281 BGB)

4. Schlupfloch: Kosten in der Betriebsabrechnung

Eine echte Überraschung – kein Schlupfloch für Anna! Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Vermietern bei der Betriebskostenabrechnung gestärkt. Für Eigenleistungen oder Leistungen durch eigene (bezahlte) Angestellte dürfen sie in die Betriebskostenabrechnung die Kosten einrechnen, die ihnen eine externe Firma in Rechnung gestellt hätte, entschied nun der BGH in Karlsruhe. Dies gilt aber nicht, wenn ein Dritter (z.B. der Ehegatte des Vermieters) die Leistungen tatsächlich kostenlos erbringt. (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV).

5. Schlupfloch: Videokamera im Hauseingang

Die Überwachung des Hauseingangs durch eine Kamera - und zwar unabhängig davon, ob eine Speicherung der Bilder erfolge - stelle einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht umfasse auch die Freiheit von unerwünschter Kontrolle und Überwachung durch Dritte. Dies beinhalte für den Mieter einer Wohnung nicht nur die Freiheit, die eigene Wohnung zu verlassen und zu betreten, ohne dass dies überwacht werde. Es beinhalte auch das Recht, ungestört und unüberwacht Besuch zu empfangen.
(Urteil des AG München vom 16.10.2009, AZ 423 C 34037/08)

6. Schlupfloch: Mietminderung wegen energetischer Modernisierung

Wenn ein Vermieter Umbau oder Modernisierungsmaßnahmen plant, so können alle betroffenen Mieter in diesem Zeitraum die Miete mindern. Dies gilt auch für energetische Modernisierungsarbeiten. Ab 2013 kommt auf Mieter und Vermieter eine neue Mietrechtsreform mit dem Hauptziel "Energiewende" zu. Die vorgesehenen Änderungen im Mietrecht sollen Anreize zur energetischen Sanierung schaffen, die Abhilfe gegen das Mietnomadentum und den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum stärken. Energetische Modernisierungen könnten dann für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung führen. Allerdings hat der Bundesrat dem Minderungsausschluss bis jetzt ausdrücklich widersprochen. (§ 536 BGB)

7. Schlupfloch: Kaltes Badewasser

Ein Vermieter hat eine ausreichend dimensionierte Gastherme zur Verfügung zu stellen, die eine Badewanne in einem zumutbaren Zeitraum mit mindestens 41 Grad heißem Wasser füllt. 42 Minuten sind dafür zu lang, der Mieter muss sich auch nicht auf eine niedrigere Badetemperatur (hier 37 Grad) einlassen. Dies entschied das Amtsgericht München. (Amtsgericht München, Urteil vom 26.10.2011 - 463 C 4744/11 - )

8. Schlupfloch: Eigenbedarf auch bei Büronutzung

Die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 BGB* vorliegen kann. Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. (§ 573 Abs. 1 BGB, Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11-)

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